Prawo pierwokupu ziemi rolnej - regulacje, transakcja

czwartek, 22 listopada 2012 15:28

Prawo pierwokupu to instytucja, która funkcjonuje również w rolnictwie. Prawo to zostało uregulowane w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego, a ujmując ogólnie polega na tym, że określonemu ustawowo podmiotowi przysługuje pierwszeństwo przy zakupie ziemi rolnej.


Wspomniana ustawa określa dokładnie komu i w jakich okolicznościach przysługuje prawo pierwokupu.

Agencja Nieruchomości Rolnych, Dzierżawca
W ustawie określone są sytuacje, w których Agencji Nieruchomości Rolnych przysługuje prawo nabycia nieruchomości rolnej za cenę i na warunkach określonych wcześniej przez sprzedającego i nabywcę. Jeżeli ziemia rolna sprzedawana jest przez osobę fizyczną, prawo pierwokupu z mocy ustawy należy jej dzierżawcy, jeżeli umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej, ma datę pewną, była wykonywana co najmniej 3 lata, licząc od tej daty, a nabywana nieruchomość wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy lub jest dzierżawiona przez spółdzielnię produkcji rolnej.

Jeżeli jednak ziemię rolną nabywa osoba najbliższa sprzedającego, prawo pierwokupu przez dzierżawcę nie obowiązuje. Podobnie się rzecz ma gdy dzierżawiona nieruchomość nie wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego. Stopień pokrewieństwa w tym przypadku ustala się na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami.



Transakcja zbywca - ANR

Nabycie ziemi rolnej na prawie pierwokupu odbywa się w dwóch etapach.

1. Najpierw sporządzana jest warunkowa umowa sprzedaży (w formie aktu notarialnego),w której zawarte są istotne postanowienia tj. cena oraz warunki przeniesienia własności nieruchomości. Stroną takiej umowy jest zbywca oraz Agencja Nieruchomości Rolnych, a dokładnie jej oddział w którego rejonie znajduje się nieruchomość będąca przedmiotem transakcji. Rozstrzyga tu wątpliwości właściwość miejscowa

Agencja Nieruchomości Rolnych ma 30 dni na wypowiedzenie się w sprawie, czy daną nieruchomość kupuje, czy też nie. Wówczas wysyła zawiadomienie w formie pisemnej z odpowiedzią (odpowiedź kierowana jest na adres pytającego).

2. Finalizacja transakcji następuje w drodze właściwej już umowy o przeniesienie własności nieruchomości. ANR korzystając z prawa pierwokupu jest stroną umowy końcowej na warunkach określonych w umowie warunkowej. Może dojść do sytuacji, że zawarta zostaje umowa sprzedaży nieruchomości do której prawo pierwokupu ma ANR, miedzy zbywcą a innym podmiotem -  taka umowa musi być umową warunkową tzn. zawartą pod warunkiem, że uprawniony nie skorzysta z prawa pierwokupu.

Najczęściej spotkamy w taki wypadku zapis tego rodzaju:  „Zbywca potwierdza odbiór kwoty […] tytułem części ceny w kwocie […] oraz zobowiązuje się zwrócić stronie kupującej wpłaconą mu część ceny na wypadek wykonania przez Agencję Nieruchomości Rolnych przysługującego jej prawa pierwokupu przedmiotowej nieruchomości itd.”

Następnie akt sprzedaży notariusz przedstawia ANR, która ma 30 dni na wypowiedzenie się w sprawie: czy daną nieruchomość kupuje, czy nie. Jest to forma zapytania Agencji o to czy skorzysta z prawa pierwokupu, czy nie. Zapytać można tylko i wyłącznie poprzez warunkową umowę sprzedaży. Drugim etapem jest umowa o przeniesienie własności nieruchomości. Jeśli ANR korzysta z prawa pierwokupu musi zaakceptować warunki (i cenę) umowy warunkowej. Tak więc reasumując: pierwszy etap to umowa warunkowa i przesłanie je do Agencji, drugi – to przeniesienie własności nieruchomości.

Krzysztof Gołaszewski